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　　業主在簽完購房合同后，因為房貸利率上漲或預算不夠充足等原因想要解除合約的，一般來說需要支付一定的違約金額，但根據相關法律規定，在有些情況下退房違約金可以免交。

　　一、免交退房違約金情況

　　1.購房合同無效。

　　購房合同無效可以由兩種原因導致：1)開發商無權處分該房產，不具備售房資格;2)開發商存在欺詐業主的情形。

　　2.套型或者面積誤差導致退房。

　　按套計價的預售房屋，當套型與設計圖紙不一致，或者實際尺寸面積超出占總面積3%的誤差時，在合同中并無相關約定條款的情況下，業主有權要求退房。

　　3.房屋質量。

　　房屋結構質量不合格并且按照有關專業部門核實的，業主有權退房。

　　4.變更原設計。

　　開發商在沒有與業主協商的情況下，擅自更改房屋主體結構或者違背合同約定中的配套環境的，業主發現后有權要求退房并不需要支付違約金。

　　二、交退房違約金

　　業主簽訂合同協議后，除不可抗力外單方面要求退房的，需要支付一定的違約金。一般來說，如果合同中有違約金規定的，按照合同約定來，合同中沒有違約金規定的，可由雙方協商，一般法律上沒有明確標準規定。通常違約金應該在房款的10%左右。

　　一般來說，違約責任取決于合同約定和法律規定，并且合同約定是優先的。因此，業主要求退房，所需支付的違約金應該看合同規定來，若沒有規定按照法律政策處理。《合同法》中相關內容規定：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金;雙方都有責任的，按照各自責任程度分擔;違約金不足以彌補損失的，可以按照規定要求對方提高索賠;而認為違約金過高的一方也可通過上訴要求適當減少賠償金額。

  　　一、《中華人民共和國合同法》第一百一十四條  

  　　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。  

  　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。  

  　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。  

  　　二、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)  

  　　(法釋〔2009〕5號)  

  　　第二十九條　當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。  

  　　當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。  

  　　三、最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條就規定：“當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”該司法解釋對約定違約金過高、沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法的情形也規定了具體可參照的標準。  

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