在房地產(chǎn)行業(yè)的交易過程中，我們會(huì)涉及到許許多多不同類型、不同作用對(duì)象以及不同效力的合同，它們根據(jù)角色的不同發(fā)揮的重要性也是不一樣的，但是每一份合同都可以幫助我們保障自己的合法權(quán)益，因此都需要加以重視。比如今天分析的商品房預(yù)售合同，關(guān)于它生效的條件就包括了主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法這三個(gè)部分的內(nèi)容。

一、商品房預(yù)售合同生效條件

品房預(yù)售合同的有效條件包括:主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。

在這些有效條件中,當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒有特殊之處,可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上,商品房預(yù)售合同有其特殊性。

(一)商品房預(yù)售合同的主體必須合格商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方。我國(guó)現(xiàn)有的法律、法規(guī),對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。

預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立,并在工商管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是,如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè),在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,與他人訂立了商品房預(yù)售合同,而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,則可以認(rèn)定合同有效;

(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書,但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金,進(jìn)行了施工建設(shè),并與他人訂立了商品房預(yù)售合同,而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的,則可以認(rèn)定合同有效;

(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的,而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的,則可以認(rèn)定合同有效。

2、預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具有的條件。從理論上講,預(yù)購(gòu)方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外,有兩種情況:

(1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件;

(2)根據(jù)人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》:“無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速?gòu)買城鎮(zhèn)房屋,對(duì)于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的,可以認(rèn)定買賣有效。” 無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

(二)商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中,商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式,具體條款由預(yù)售方事先擬定,主要內(nèi)容包括:雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后,預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”

雖然合同的重要性不言而喻，但是在實(shí)際生活中，還是有很多朋友明明事前簽署的合同，但是真正發(fā)生糾紛的時(shí)候卻依舊無法有效利用合同來保障自己的權(quán)益利益。原因可能是因?yàn)楹贤环弦?guī)范，無法生效。比如上文舉例的合同生效必須具備的三個(gè)因素——主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法，它們就是缺一不可的條件，也是需要大家明確學(xué)習(xí)對(duì)象。