時間 : 2024-12-21
二手房交易過程中,由于房屋是有增值,比如買家是用十多萬買的這套房子,等自己賣出去的時候房價有了一個顯著的提升,房子賣了一百多萬的價格,其中的增值部分很大,所以國家要對于增值的部分征收稅,也就是我們常聽說的增值稅。在二手房交易過程中增值稅的稅費也不小,特別是增值部分比較大的房產,那么,二手房交易增值稅怎么算?
二手房交易增值稅怎么算
比如,某套住房房主購入時是100萬,繳納營業稅5萬元,1年后賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元,買房方需要承擔10萬營業稅。
在增值稅條件下,依據增值稅原理,若按常規辦法、僅對增值部分征稅,即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅,稅率若為6%,需繳納增值稅6萬元,稅負有所下調;稅率若為11%,需繳納增值稅11萬元,稅負有所上升。在增值稅條件下,若按簡易征收辦法、以核定征收率征收,若征收率為3%,即對現在住房出售價格200萬元征稅,繳納增值稅6萬元,稅負也是減輕的。
二手房營業稅究竟該繳多少呢
首先是出售購買2年內的房屋。
以出售價300萬一套住宅,2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅,即16.5萬。如果以11%的增值稅計算,房屋出售價還是300萬,但最初買入價是150萬,抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。比如出售價格為400萬元,按照營業稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。
對普宅住宅而言,售價300萬計算,2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳,一繳就是33萬。對非普通住宅而言,售價300萬計算,和2年內的情況類似,可能差別不是很大。“通過計算,粗看對普通住宅似乎不太有利,所以政策制訂上估計還有調整的可能。在完善稅收制度的同時應該會考慮到合理的住房需求。
二手房交易增值稅怎么算?在二手房交易上面,增值稅出臺的時間并不是很長,所以目前實施起來還存在一定的問題,各地房屋交易的過程中主要是以營業稅等為主。未來“營改增”將會全面實施,到時候在房產交易過程中,增值稅怎么計算、計算準則等等會根據當地的相關政策來看,并不是固定也沒有詳細的要求,大家可以在計算的時候好好去了解下。
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