和普通的新房交易不一樣的是，在進行二手房交易的時候，需要注意的地方是比較多的，包括產權的認定、費用的計算等等，以及合同的簽訂，它們都應該結合具體的情況進行合適的改良和調整，今天為大家舉例介紹的就是關于二手房交易違約可能會導致的后果，以及常見的案例分析，由此我們可以對比自己的實際情況，確定二手房交易是在合適合理范圍以內再動手進行操作，由此才能夠達到令人滿意的效果。

一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協商一致為由，主張房屋買賣合同無效。

依據現行法律，如果出售的房屋是共有財產，賣方在出賣時需經全體共有人協商一致同意;否則就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得其他共有人同意或者追認為借口，要求法院確認買賣合同無效;但是，當房屋產權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人或是共同共有。

【律師觀點】我國《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的權的，原權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。” 高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定。

可見，我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的權。

    二、買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，當房屋成交價格發生爭議時，賣方要求認定房屋買賣合同無效。

國家一直在以調控二手房交易稅費的方式調控房價，尤其以增加賣方房屋交易稅費為特點。為了促成交易，在買賣雙方的價格拉鋸戰中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”)：一份是在交易辦理納稅申報以及過戶手續時使用的，這份合同上的交易價格比真實價格要低;另一份則是買賣雙方及中介機構共同簽署的買賣合同或補充協議，這份買賣合同或補充協議上簽訂的價格才是真實的交易價格。由于可以少繳稅費，所以買賣雙方樂見其成;但是，陰陽合同是一種違規行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應的風險。如果賣方將房屋的產權轉讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產生糾紛。

【律師觀點】所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的;對內的一份則是雙方真實意思表示，通常是書面形式。買賣雙方通過簽署陰陽合同的方法規避了有關的營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及費附加等稅費，造成國家稅款大量流失，同時也對國家調控政策的有效實施產生了不良影響。

根據北京市高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據后合同優先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確實存在規避稅費、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。

三、賣方以房屋沒有取得權屬證書為由，要求確認房屋買賣合同無效。沒有取得房地產權屬證書的房屋轉讓，實踐中主要是期房轉讓。賣方購買了預售商品房后，在沒有取得房屋產權證的情況下將房屋出售，后來又因為房價上漲要求毀約，請求按照我國《城市房地產管理法》第37條“未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓”和北京“期房限轉”的規定，確認房屋買賣合同無效。

【律師觀點】目前，我國的法律、法規并未明文禁止預售商品房再行轉讓。賣方在尚未取得房地產權證之前，雖不能享有房屋權，但享有買賣合同上的債權;而債權轉讓是我國《合同法》賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此，賣方將期房再予轉讓并不違反法律的禁止性規定。所以，在實踐中買賣雙方可采用下列二種方式來處理未取得權證的房屋轉讓問題：

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產證，待賣方取得房地產權證后及時辦理房屋交易過戶手續。我國《合同法》第45條規定，當事人對合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產權證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，則根據我國《合同法》第45條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續履行房屋買賣合同，賠償違約行為造成的經濟損失。

第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協議書，約定待賣方房地產權證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產買賣合同以及辦理過戶手續。 由于期房轉讓限制頗多、變數不定，建議雙方在買賣合同或者意向協議書中增加違約責任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以大限度保護自己的合法權益。

通過上文可以得知，在進行二手房交易的過程中，應該注意的地方是比較多的，包括合同的簽訂、資料的準備以及具體權利和義務的劃分，而且如果有一個細節環節不恰當的話，就會導致二手房交易違約，對于雙方的利益財產都有可能會造成很大的損失，所以有經驗的朋友或者是初次操作的朋友，都應該盡可能學習上文所述，必要的時候結合實際的情況來制作合適的合同和購置方案。