只要一說起房地產，大多數人的第一反應是“這老板肯定是大坑”。確實，目前來說房地產投資在投資業界具有高利潤、高投入、高風險的特點，許多從事房地產開發的企業也是經常頂著巨大的壓力。你對房地產開發流程熟悉嗎?讓小編來跟您詳細講講吧。

 

房地產開發流程：

(一)開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點。

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

(二)可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步。

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

(三)申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步。

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業單位)獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

(四)項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步。

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書(主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等)。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

(五)征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步。

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

(六)籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作。

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

(七)建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法。

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

(八)施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步。

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

(九)市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步。

房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

(十)物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。

房地產開發流程的法律規定：

中華人民共和國城市房地產管理法：

第二十五條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十九條 國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第三十條 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規定的注冊資本;

(四)有足夠的專業技術人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十一條 房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

房產開發的分類有哪些：

(一)根據房地產開發規模的大小，可劃分為單項開發、小區開發和成片開發三類。

1 、單項開發。單項開發是指開發方式規模小，占地不大， 項目功能單一，配套設施簡單的開發形式。這種開發形式往往在新區總體開發和舊城區總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風格、設施等要求與總體開發項目相協調，并在較短時間內完成這類開發。

2 、小區開發。小區開發是指新城開發中一個獨立小區的綜合開發或舊城區改造中一個相對獨立的局部區域的更新改建，即等于相對獨立街坊的更新改造。這類開發形式要求開發區域范圍內做到基礎設施完善，配套項目齊全。與單項開發相比，規模較大，占地亦較大，投資較多，建設周期較長，一般分期、分批開發。

3 、成片開發。成片開發是指范圍廣闊(其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區)、投入資金巨大、項目眾多、建設周期長的綜合性開發。 如海南洋浦開發區，上海浦東開發區等諸如此類的著名的成片開發項目。在成片開發中，房地產開發往往成為基礎產業和先行項目，發揮其啟動和引導作用。

(二)從房地產開發的內容不同，可劃分為：單純的土地開發和再開發;單純的房屋開發和再開發;土地房屋的一體化開發等三大類。

1 、單純的土地開發和再開發。

土地開發是指通過三通一平(即通電、通水、通道路)或七通一平(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵; 一平即為平整土地)，按照豎向規劃進行土方工程施工。 將自然狀態的土地變為可供建造各類房屋和各類設施的建筑用地，即把生地變為熟地的開發活動。新城建設一般都需要先進行土地開發。開發公司在平整土地之前，還應對地下物進行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞和其它地下物，并按照規定進行地下物的清除。不能清除的也要在設施施工時加以考慮和處理。

期間，七通一平比三通一平的工作要求更高，實-quot ;七通一平必須完成下列工程：能源系統工程，它包括供電、供熱、供氣等設施;給排水系統工程，它包括取水、輸水、凈水、配水管網、排水管網、冷水處理等工程;道路交通系統工程;郵電通訊系統工程，它包括郵政、電訊和電腦網絡等設施。;土地平整工程。

土地再開發是指對已開發區域的現有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，調整用地結構，完善基礎設施，以提高土地使用功能和開發利用效益。舊城區改造一般都需進行土地再開發。

2 、單純的房屋開發和再開發。房屋開發是指在具備建設條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設、主體工程建設、配套和附屬工程建設、安裝和裝飾工程建設等內容。房屋再開發指的是為了提高現有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現有房屋的前提下，對現有房屋進行較大規模的擴建和改建活動。一般又稱舊城區開發。需要指出的是，對房屋的擴建和改建只有達到一定程度和規模，才屬于房地產開發的范疇。而對現有房屋進行一般性的修繕和裝修，則屬于物業管理的范疇，而不是房地產開發。

3 、土地房屋一體化開發。土地房屋一體化開發是指從事土地開發和房屋開發，或從事土地再開發和房屋開發全過程的房地產開發活動。我國目前的房地產開發此類形式居多。

(三)根據開發目的不同，房地產的開發劃分為經營性房地產開發和自用性房地產開發。

1 、經營性房地產開發。經營性房地產開發是指由專業化的房地產開發企業進行，通過房地產的投資開發活動將開發產品(房屋、基礎設施、 土地使用權)作為商品進行交易，以追求利潤回報的開發活動。

2 、自用性房地產開發。自用性的房地產開發是指為自用而進行的房地產開發活動，開發者即使用者，開發的房地產產品不進行流通領域，只是滿足開發者自己進行生產、經營或消費的需要，開發環節本身不追求營利。