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使用權房出售 讓住宅更安心

時間 : 2024-12-18     

    使用權房可謂是專業名詞了,不學法律的人對這一點還是相當模糊的。我們要知道,土地使用年限和產權,當您買了使用權房子后,他們則是相同的。擁有產權的人,是不可以收回您的房產的。當今世界我們會面臨老房的拆遷,可您的使用權還有用完,您將會得到一筆可觀的拆遷費用。當然,很多人不愿意拆遷,就會出現上百人阻攔拆遷隊的宏大場面。小編也是見過市面的,這種場面并不稀奇。

使用權房出售

使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物,俗稱公房。該房屋的產權屬于國家或集體,不過,這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權,允許使用權人(公房承租人)在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權,所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。與有產權的二手房相比,使用權房更有價格優勢,在品質相仿的情況下,二者價格相差至少幾萬元錢,多則十幾萬元。另外,對于購買二手房用做投資的買家來講,使用權的房子也很有誘惑力:投入較低,租金收益卻并不少。除價格優勢外,購買使用權后,相應的福利也可轉讓,購買者可享受參加房改,并繼承等優惠措施。據鏈家·寶業成交數據顯示,自《通知》出臺以來,使用權房交易逐漸活躍,有的購房者指定要購買使用權房子,使2004年一季度北京市的交易量呈現上升趨勢。眾所周知,購買產權房期待增值,是通過整個房地產市場的大勢上漲或不動產對應貨幣貶值而實現的。但使用權房,是通過所買房屋下面附著的土地,有朝一日在政府改變原有用途或轉讓使用權的過程中實現增值。換言之,就是將來動拆遷獲得的補償能夠超過購房時的投入。為此,在考慮出手購買使用權房時,必須為自己投入買房的資金,預留略高于銀行存款利息收益的空間。

      那么,如何預留增值的空間呢?可以先了解該房所在地區當前的動拆遷政策,著重了解貨幣化動遷的標準:如以“磚頭”(面積)為主要計量標準的,每平方米補償單價是多少;以“人頭”(居住人口)為主要計量標準的,人均可獲多少動遷補償。了解了這方面的信息后,再按每年5%保值增值為自己預留空間,如某房16平方米,該區當前的貨幣化動遷標準為每平方米1.8萬元,大約可得補償28.8萬元,預計5年左右有望動拆遷,那么,可以出資的上限是21.6萬元。

 如果“一不小心成了房東”,那就要事先預算出租可獲得不低于3%的年收益率。與投資產權房相比,使用權房何時會動拆遷,有沒有動拆遷的可能,是一種最大的變數,這種變數也就有可能轉換成一種“套牢”的風險。因此,除了以上對使用權房的估價、預留增值空間外,還要有對一旦遭遇動遷“沒有時間表”的承受能力。這可以通過測算“一不小心成房東”后的投資收益。首先,要了解該使用權房所處地段的租賃房行情,只要不低于3%的年收益率,就可以考慮出手。

    使用權房的可觀效益是不可比擬的,使用權、收益權、處置權和占有權當中,小編知道最重要的則是收益權和處置權。當您的使用權未達到時間,便要受到拆遷,那么拆遷費受益的人是房主以及房主的親屬。有關單位也會將使用權房當初的主人安排進入新房,只要加點錢,沒有什么是不可以的。小編告訴您,拆遷并不代表無家可歸呢!一切都會好起來的。

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