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時間 : 2024-12-19
隨著中國城市化的發(fā)展,現(xiàn)在農(nóng)村面值逐年減少,而土地的紛爭則越演愈烈。國人對于土地的狂熱不是一朝一夕的事,從古至今,有多少王朝因為土地的事情而衰落甚至滅亡,特別是一些農(nóng)民起義,關(guān)于土地使用權(quán)該怎么辦呢?首先在法律上下功夫。有朋友就問國家土地使用權(quán)出讓與土地權(quán)轉(zhuǎn)移有什么區(qū)別?其實它們的區(qū)別具體有四小點。
出讓。即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。國有土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是
(一)兩種行為當(dāng)事人不同。
國有土地使用權(quán)出讓行為的當(dāng)事人,一方是作為土地所有者代表的市、縣人民政府土地管理部門等,另一方是土地使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的當(dāng)事人雙方都是土地使用者。
(二)兩種行為的標(biāo)的不同。
國有土地使用權(quán)出讓行為的標(biāo)的有兩個特征,一是出讓土地使用權(quán)的地塊面積大,二是土地使用權(quán)讓渡期限長,而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者所涉及地塊的面積和讓渡期限一般低于前者。
(三)兩種行為運行機(jī)制上不同。
土地使用權(quán)出讓的運行機(jī)制體現(xiàn)為壟斷競爭性。其壟斷性表現(xiàn)為國家是土地使用權(quán)的唯一的提供者;其競爭性表現(xiàn)在土地使用權(quán)的需求方多樣性,以及土地使用權(quán)出讓方式的靈活性。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的運行機(jī)制則是限制競爭性,因為這一層次的土地使用權(quán)的流動及價格的形成受市場機(jī)制的影響較為明顯,如果管理失控,極易導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的投機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生。其限制性表現(xiàn)在,國家在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格時,具有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)價格不合理上漲時,國家可以采取最高限價或稅收加以干預(yù)。同時,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須是按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行的開發(fā)、利用,否則不允許轉(zhuǎn)讓。
(四)兩種行為當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)的不同。
從現(xiàn)行法律規(guī)定來看,土地使用權(quán)出讓時,土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。土地使用者支付出讓金后,須依法將土地使用權(quán)取得登記手續(xù),領(lǐng)取《國有土地使用證》,并按照出讓合同的要求開發(fā)、利用和經(jīng)營土地,若需要改變土地用途的須經(jīng)過政府及有關(guān)部門審批,重新簽訂出讓合同。
對于未按出讓合同規(guī)定期限和條件開發(fā)、利用土地或擅自改變其土地用途的,將受到政府部門的行政處罰,直至收回土地使用權(quán)。而在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)主要限定在土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的范圍之內(nèi)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,轉(zhuǎn)讓人便不再與土地使用權(quán)出讓人發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系,而由轉(zhuǎn)讓行為中的新的受讓人繼承尚未履行的義務(wù)。同時,轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)就轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)及出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利義務(wù)等辦理過戶登記手續(xù)。
經(jīng)過上述說的四小點,希望能夠解決各位朋友的問題和困惑,避免因為不懂其含義而受蒙騙,做了虧本的事情,又糊里糊涂的。對于土地這方面的事情,小編建議各位朋友都是要小心為上,遇事要留一個心眼,有些朋友可能是學(xué)法律的更加要弄清楚其區(qū)別。遇上出讓或者轉(zhuǎn)讓土地的事情是最好向相關(guān)律師咨詢一下,尋求法律的幫助,這樣就萬無一失了。
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