未來一年的房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)依舊是讓人牽腸掛肚，2016年已經(jīng)到來，一二線城市的房?jī)r(jià)依舊高高在上，那么三四線城市尤其是四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)如何呢?說起來2016年的房?jī)r(jià)，我們?cè)谡雇磥淼臅r(shí)候，難免也要回望過去，自從在剛剛過去的2015年中，新政策剛剛下來以后，二手房交易營(yíng)業(yè)稅還有二套房信貸的政策出現(xiàn)了變動(dòng)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這樣不斷的釋放之下得到了一定的回緩。

2016年剛剛來臨，房地產(chǎn)的成交量已經(jīng)非常火爆，但是即使是這樣，房地產(chǎn)的庫存量還是非常大的，但是在四線城市來說，消費(fèi)需求依然不能夠滿足四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前來說，四線城市的樓價(jià)還一直處于陰霾時(shí)期，但是未來的一年時(shí)間里面，四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何呢?

2016年四線城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)之一：

目前我國(guó)的二手房交易營(yíng)業(yè)稅手的年限得到了改動(dòng)，從原來的五年變成了現(xiàn)在的兩年，雖然已經(jīng)放款了政策，但是對(duì)于購房者來說，四線城市的稅費(fèi)依舊讓人感覺負(fù)擔(dān)較重，目前為了能夠去庫存，降低消費(fèi)者的基本購房成本成功購房，在未來的一年中，房地產(chǎn)個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅方面，還是有希望在下降一些的。

2016年四線城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)之二：

從過去幾年中的表現(xiàn)看，因?yàn)樗木€城市的流入人口有了明顯的減少，而且土地財(cái)政方面的原因等關(guān)系，四線城市中有了很多的空房，也就是面臨著庫存壓力大的壓力，所以對(duì)于四線城市來說，進(jìn)一步降價(jià)是2016年開發(fā)商所需要走的必經(jīng)之路。而且從城市建設(shè)方面來說，解決了四線城市的房地產(chǎn)庫存壓力也就解決了一個(gè)非常主要的問題，但是想要解決庫存壓力還是要從農(nóng)村人口進(jìn)程購房來入手，為了能夠讓人人都在城里買上房子，所以在2016年中，四線城市的房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)低迷。

2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)不會(huì)跌!三四線城市或好轉(zhuǎn)

一、2017年房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，新房銷售額有望再次超市場(chǎng)預(yù)期。

??雖然在行政措施干預(yù)下，2016 年四季度和 2017 年一季度新房銷售均價(jià)表現(xiàn)將持平。但是據(jù)中金公司證券研究分析，在三大推動(dòng)因素作用下，2017 上半年房?jī)r(jià)將會(huì)維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢(shì)。而且新房銷售額將會(huì)集中在下半年增長(zhǎng)，有望再次超市場(chǎng)預(yù)期。

??而主要推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的三大因素為：

??1、開發(fā)商資金充裕。2016年預(yù)計(jì)有5.5 萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，在這 5.5 萬億元的外部資金中，來自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金在今年大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn) 4 萬億(占比超 70%)，成為開發(fā)商外部資金的重要來源，為開發(fā)商拿地等活動(dòng)提供充裕的資金。

此外，中金公司證券研究預(yù)計(jì) 2016 年土地出讓金總額約為 4 萬億元，開發(fā)商在手資金綽綽有余。

?2、高地價(jià)激發(fā)開發(fā)商提價(jià)意愿。2016年末，廣州、深圳等城市賣出一批高價(jià)土地，出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，2016 年昂貴的土地成本和顯著的溢價(jià)將激發(fā)開發(fā)商的提價(jià)意愿。?3、一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決。雖然一、二線城市供不應(yīng)求的情況在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。

?二、城市供需關(guān)系得到改善，但不會(huì)發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)。

??結(jié)合中央政府“因城施策”的框架，中金公司研究分析了中國(guó) 277 個(gè)地級(jí)市在 2016~2020 年間的供需狀況。據(jù)報(bào)告分析，2017年城市層面的供求關(guān)系短期內(nèi)會(huì)得到一定程度的改善，但不會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)。也就是說，2016年年底政策收緊的熱點(diǎn)城市，其城市供應(yīng)缺口將持續(xù)存在，而三四線城市供應(yīng)過剩的問題難以根本解決，尤其是西北和東北地區(qū)。因此，隨著調(diào)控政策的效果減弱，一、二線城市預(yù)計(jì)將在 2017 下半年反超三、四線城市。

三、房貸邊際收窄不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來實(shí)質(zhì)性影響。

??根據(jù)中金公司研究預(yù)測(cè)，2017 年新增住房貸款總額將達(dá)到 5.5 萬億元(同比下降 15%)，

??在此支撐下的全國(guó)新房銷售額將達(dá)到 9.4 萬億元(同比增長(zhǎng) 4%)，這個(gè)情況好于目前市場(chǎng)預(yù)期。

??以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)情況5.5 萬億新增住房貸款總額和9.4 萬億新房銷售額為基本情景假設(shè)：2017 年全國(guó)新增貸款(凈額)為 13.8 萬億，與 2016 年的 12.1 萬億(預(yù)計(jì))和 2015 年的 11.7 萬億(實(shí)際)相比穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??此外，中金公司還對(duì)樂觀和悲觀情景進(jìn)行了模擬：

??樂觀情景：新增住房貸款總額 7.3 萬億，新房銷售額 12.6 萬億。新增住房貸款(凈額)占全國(guó)新增貸款(凈額)的 40%，比率與 2016 年一樣。

??悲觀情景：新增住房貸款總額 4.1 萬億，新房銷售額 7.1 萬億。新增住房貸款(凈額)占全國(guó)新增貸款(凈額)的 18%，比率與 2010 年(政策收緊時(shí)期)相同。因此，房貸的邊際收窄不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來實(shí)質(zhì)性的影響。

四、短期內(nèi)將不會(huì)有顯著的政策調(diào)整。

??從中金公司研究數(shù)據(jù)可以得知，短期內(nèi)政策調(diào)控措施進(jìn)一步升級(jí)的可能性很低。2016年的政策調(diào)控目的在于“控一線、穩(wěn)二線”，只有在現(xiàn)有措施效果不及預(yù)期的情況下才會(huì)有進(jìn)一步政策出臺(tái)，目前來看可能性不大。

目前總的來說，四線城市主要面臨的問題就是庫存壓力大的問題，這個(gè)問題也導(dǎo)致了四線城市的土地供應(yīng)量縮減，所以在這樣的情況下，一些更有實(shí)力的企業(yè)會(huì)更加看好一二線城市的發(fā)展，這樣一來，四線城市的住宅用地成交量也會(huì)在低位持續(xù)運(yùn)行，所以宏觀方面來說，在2016年中，四線城市房?jī)r(jià)還會(huì)保持在一個(gè)低谷的狀態(tài)。