房子是我們生活的重要組成部分，隨著越來越多的人對于房屋要求的逐漸提高，越來越多人選擇在工作附近買房，而選擇房貸已經(jīng)成為她們支付的一種手段。為什么選擇房貸，一方面它既可以給你帶來生活的穩(wěn)定，同時，它還可以緩解你一次性買房的壓力，二套住房貸款，作為第二次多的申請，它的利率跟第一套房又是什么區(qū)別，它是否會比第一次申請利率存在較大差價，這些你都了解過嗎?下面就讓我?guī)Т蠹揖投追抠J款相關(guān)內(nèi)容做詳細介紹吧。

認定標準

2010年6月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會公布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中確定了二套房認定標準：

一、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。

二、應(yīng)借款人的申請或授權(quán)，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。

如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。

三、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

銀行認定為二套房的七種情況：

1父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。

2未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房

詳解：根據(jù)銀行"認貸又認房"，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

3個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

4個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房

詳解：銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。

5首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款

詳解：公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

6婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記。銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

7婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房

詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規(guī)避二套房新政的想法也付之東流。

貸款流程

⑴ 購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同; ⑵ 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料; ⑶ 買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構(gòu)進行房屋評估; ⑷ 律師事務(wù)所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見書》; ⑸ 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款; ⑹ 買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù); ⑺ 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同; ⑻ 買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù); ⑼ 借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金; ⑽ 借款人按月還款; ⑾ 借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

注意事項

一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項審核標準，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。

二、房屋所處位置、單價、面積等。位置偏遠、單價低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。

三、貸款人的年齡、個人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。

四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。

五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

二套房貸費用

1、首付款

按照銀行的規(guī)定，若借款人申請二套房貸，則需支付不低于所購房屋價格60%的首付款，個別地區(qū)要求二套房貸首付比例不低于70%。

2、利息

二套房貸利息是根據(jù)借款人的貸款額度、貸款期限、貸款利率以及還款方式計算出來的。其中，貸款利率的高低直接影響到房貸利息支出的多少)。

3、抵押登記費

申請二套房貸的客戶，須同意將名下所購房屋作抵押，辦理抵押登記手續(xù)時，借款人需要支付一定金額的抵押登記費。

4、公證費

辦理二套房貸時，還需支付公證費。申請銀行住房貸款時，銀行會委托公證部門，對借款人進行資格認證，借款人則需支付公證費。

相信大家通過上文對二套房貸款相關(guān)內(nèi)容介紹，你已經(jīng)對二套房貸款也有了大概的了解，如果有意對第二套住房進行貸款，往往需要提前了解相關(guān)的內(nèi)容和辦理程序，我們也可以提前計算其大概首付的資金，我們都知道，第二套住房貸款利率一直以來也都是不斷變化，對于貸款流程以及相關(guān)內(nèi)容，我們往往需要有比較清晰的了解和認識,相信上面的介紹能夠?qū)δ愀玫牧私舛追抠J款有很大的幫助。