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　　逾期交房就是指開發商沒有按時把房子交給購房者。一般有三種表現形式：第一種是在合同約定的交房日期到來時，開發商因未竣工不能交房;第二種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，開發商為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住，強行交房;三是不符合法律法規或政府主管部門規定的交房條件。

　　一般而言，針對第一種表現形式開發商直接按約定賠償逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現第二、三種表現形式，買賣雙方為入住條件發生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：

　　(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標;否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內賣方應達到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;

　　(2)賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

  　　(一)糾紛矛盾突出、牽涉面大，協調難。  

  　　住房問題關系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發商不能按約交房情況下，點對點的糾紛極易被煽動形成為點面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當事人人數眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。  

  　　(二)當事人法律意識弱、國家法規不明確，審理難。  

  　　商品房預售合同糾紛的當事人一方往往是法律知識相對欠缺的普通百姓，他們對于開發商來說屬于弱勢群體，他們重實體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實而忽視是否符合法律的要求，他們認為花了一生的積蓄購買的就應當是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時他們也較少委托專業律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規定不明確，國務院相關法規規定的交付條件不一致，內容甚至沖突，導致法官處理案件存在一定難度。  

  　　(三)社會關系復雜，預防難。  

  　　由于金融危機、勞動力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發企業可能因資金鏈斷裂、經營狀況惡化等原因導致不能按期完成商品房竣工驗收交付，但是該類企業大多都是地方經濟的重要支柱，從維護社會穩定和促進經濟發展的使命出發，人民法院不能簡單“審一個案件死一個企業”，加之該類企業大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會責任，講客觀困難的多，對違約責任卻往往避而不談或者推卸責任，甚至避而不見，使得難以通過人民調解、訴前調解、法官聯絡等訴前糾紛解決機制加以預防、處理?！　?nbsp; 

　　開發商與購房人在進行房屋買賣之前應簽訂房屋買賣合同。開發商應按合同約定的時間，將房子交付購房人，開發商逾期交房，應付違約責任。

　　如果開發商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應負下列其中之一的逾期交房責任。

　　一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發商應按購房人已交付房價款總數的一定比例支付違約金(具體數額由雙方在合同中約定);

　　二、按合同約定的交房日期，開發商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數額支付違約金。

　　按合同約定的交房日期，開發商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續履行合同，不管采取何種方式，開發商均應承擔合同約定的違約責任。此外，如果合同中約定有其他違約責任，開發商也應一并承擔，開發商拒不履行合同約定的違約責任，購房人可與開發商以平等主體身份協商解決;協商不成，應向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權益。

　　最高人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：

　　第十五條  根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

　　法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

　　第十六條  當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

　　第十七條  商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  　　對于開發商逾期交房，購房人應采取正確的維權措施和主張：  

  　　1、如果開發商違反了法定的和約定的交房條件規定而構成逾期交房違約行為時，購房人可當然拒絕收房，直至達到法定和約定交付條件為止。  

  　　2、因逾期給購房人造成的損失，可依據最高院關于商品房糾紛解釋的規定，要求開發商按照同類房屋租金標準予以賠償。  

  　　3、根據最高人民法院相關司法解釋規定，當開發商逾期時，經(購房人)催告后起三個月的合理期限仍未履行的，購房人有權解除合同;或未經催告，在一年內購房者仍有權解除合同。  

  　　4、如果購房人已經按照約定的時間收房，即便是不符合約定或法定的條件而交房，則開發商也不承擔逾期交房的違約責任，而承擔因其他違約行為而帶來的違約責任。  

  　　最后，需要提醒的是，在某些情況下，即便是開發商逾期交房，開發商仍然可以免責。  

  　　一是，因出現了法律規定的不可抗力或者當事人在合同里約定開發商可以免責的原因;實踐中，開發商往往將“規劃變更”列為不可抗力而試圖免責。筆者認為該條款的法律效力是值得商榷的。如果政府規劃部門依職權主動調整規劃，則需依法承擔由此而給開發商帶來的損失;如果開發商申請規劃變更且獲批，則當然應該承擔因此給業主帶來的損失直至業主有權解除合同?？傊?，不可抗力的范圍和情形是法定的，不可認為擴大和解釋。  

  　　二是，購房人違約在先，開發商按照合同的約定拒絕交房的;  

  　　三是，商品房具備了交付使用的法定條件，也符合合同約定的交房條件，但是購房人認為房屋其他瑕疵等問題而拒絕收房時，在這種情況下，開發商往往不構成逾期交房的違約行為。  

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