什么是土地出讓金?我國的政府在管理國土資源的時候，會將一部分的土地使用權讓給一些土地使用者，比如說我國大部分農村的土地使用權都是在農民手上的。土地出讓金不是簡簡單單的地價，因為土地出讓金是可以通過招標拍賣掛牌的方式進行定價的。土地出讓金和土地使用權是聯系在一起的，但是二者之間又不同。二手房也是有土地出讓金的，我們今天就來了解一下二手房的土地出讓金如何計算。

一、二手房有土地出讓金計算方法

1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

二、返還方式

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。

某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。

二手房的土地出讓金計算方式是根據地價的比例計算的，如果已經有實際的交易，那么就根據全部地價的40%計算。如果土地的使用成本比較高，那么就需要根據更高比例計算，但是最高不會超過60%。土地出讓金也是需要返還的，一般通過政府拆遷的方式返還。土地出讓金是土地使用權的交易價格，我們簡單的理解可以理解為地價，但是土地出讓金也是政府預算收入的一種來源。