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時(shí)間 : 2024-12-19
由于在房地產(chǎn)交易市場中時(shí)常出現(xiàn)假房產(chǎn)證,導(dǎo)致買房人權(quán)益受損害,因此,國務(wù)院采取了統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的管理措施,規(guī)定房產(chǎn)證由指定廠家印制,房產(chǎn)證像貨幣一樣有水印圖案,有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產(chǎn)證的危害,但審判實(shí)踐中應(yīng)特別注意與這些措施有關(guān)的一些問題。
由于在房地產(chǎn)交易市場中時(shí)常出現(xiàn)假房產(chǎn)證,導(dǎo)致買房人權(quán)益受損害,因此,國務(wù)院采取了統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的管理措施,規(guī)定房產(chǎn)證由指定廠家印制,房產(chǎn)證像貨幣一樣有水印圖案,有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產(chǎn)證的危害,但審判實(shí)踐中應(yīng)特別注意與這些措施有關(guān)的一些問題。
要判斷房產(chǎn)證的真假,首先必須明確兩點(diǎn):
(1)按國務(wù)院幾部委規(guī)定統(tǒng)一印制的,是房產(chǎn)證的證書用紙,而不是有法律效力的房產(chǎn)證。一個(gè)書面憑證是否成為有效的房產(chǎn)證,完全不在于證書用紙的印制行為,而在于有權(quán)登記機(jī)關(guān)的發(fā)放行為。
(2) 判斷真假房產(chǎn)證的唯一標(biāo)準(zhǔn),不是房產(chǎn)證上的水印圖案或防偽底紋,而是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的印鑒。只要房產(chǎn)證上登記機(jī)關(guān)的印鑒是真的,即使沒有使用統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙,該房產(chǎn)證也是真的;只要房產(chǎn)證上登記機(jī)關(guān)的印鑒是假的,即使使用了統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙,該房產(chǎn)證也是假的。所以,幾部委采取統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的措施,反倒在一定程度上有可能誤導(dǎo)真假房產(chǎn)證的判斷依據(jù),使人們誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產(chǎn)證才是真的房產(chǎn)證,而忽略了判斷房產(chǎn)證真假的唯一依據(jù)就是登記機(jī)關(guān)的印鑒。
房產(chǎn)證種類區(qū)別
目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種:普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的,都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證,其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受國家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
一、商品房
完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分:房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利,在不違反法律規(guī)定的情況下,可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈與,不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉,其收益全部歸個(gè)人所有,購買人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。
二、經(jīng)濟(jì)適用房
國家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定:職工個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房,房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有,已取得合法產(chǎn)權(quán)證書,即可依法進(jìn)入二級市場上市交易。上市后,其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說,經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣,惟一不同的是,經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí),購買人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金,沒有標(biāo)定地價(jià)的,土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3%交納。這樣,在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后,購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書,再次交易的時(shí)候,就無需交納土地出讓金了。
三、房改房
房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱成本價(jià))和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià))。
成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在收益權(quán)上受到一定的限制。
按照現(xiàn)行的規(guī)定,成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式:
1.直接上市進(jìn)行交易,由購買人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話,房屋售價(jià)每平方米超過4000元以上的部分,產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成,具體是每平方米在4000至5000元的部分,80%歸個(gè)人所有,20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個(gè)人,50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。
2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰祝唧w操作是由評估部門對房屋進(jìn)行評估,然后按照市場評估價(jià)的3%到房管部門補(bǔ)交土地出讓金,再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣,成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了,這種情況下,售房款除稅費(fèi)外,收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有,而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈與。首先,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán),原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額,產(chǎn)權(quán)人要想上市交易,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán),交易后,售房款在扣除稅費(fèi)后,由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額,將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià),就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是,已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房,原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài),并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時(shí)限的,視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán),職工可直接上市交易。
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