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時(shí)間 : 2024-12-18
物業(yè)管理合同也稱“物業(yè)管理服務(wù)合同”,是委托方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同。一般而言,物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成:
物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容
1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況,主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。
2、雙方的權(quán)利和義務(wù),主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款,具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異,一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營(yíng)與委托管理并重的區(qū)分。
3、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外,各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定,但各地規(guī)定的情況參差不齊,可資參考的是國(guó)際健康組織(WHO)對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準(zhǔn),歸納起來(lái)有以下四點(diǎn):(1)火警防范,如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理;(2)清潔維護(hù),定期清除垃圾,清理水溝,外墻洗刷等;(3)公共設(shè)施維修,水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查;(4)花木整理,修剪花草樹(shù)木,隨時(shí)更換枯死的枝葉等。這四點(diǎn)基準(zhǔn)也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)要求。
4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法,物業(yè)管理合同皆為有償合同,因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。
5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款,主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。
6、維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開(kāi)來(lái),其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。
7、合同的有效期限,合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異,物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同,如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同,就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
8、違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力,但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性,物業(yè)所在地居委會(huì)、城建部門和相關(guān)市政部門也對(duì)其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能,因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。
9、當(dāng)事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。
由此可見(jiàn),相較與其他合同,物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處,但在理論和實(shí)務(wù)中,學(xué)者和法官對(duì)此并沒(méi)有引起相應(yīng)的注意,關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點(diǎn)有兩種,即或認(rèn)為物業(yè)管理合同為委托合同的一種,或認(rèn)為物業(yè)關(guān)系為民法中代理制度的特殊類型,物業(yè)管理合同亦為設(shè)立代理關(guān)系的合同,以下將對(duì)這兩種觀點(diǎn)分別予以檢討。
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