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時間 : 2024-12-17
所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后,沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也要提高。
從理論上說,物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅,是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財產(chǎn),并為之提供保護(hù);然后,作為一種對應(yīng),國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力,對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費用。
目前,世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例,物業(yè)稅多屬于地方稅,是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。
各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同,有的稱“不動產(chǎn)稅”,如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯;有的稱“財產(chǎn)稅”,如德國、美國、智利等;有的稱“地方稅”或“差餉”,如新西蘭、英國、馬來西亞等;中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。
物業(yè)稅改革的基本框架是,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來,物業(yè)稅一旦開征,將對地方政府、消費者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。
物業(yè)稅的稅負(fù)
物業(yè)稅稅負(fù)由兩個因素決定,一個是評稅價值,另一個是稅率。以往社會各界對物業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)注.基本集中在稅率高低的討論上,而沒有考慮評稅價值的高低,這是具有片面性的。稅率高低只是反映稅負(fù)高低的一個方面,計稅依據(jù)的界定也是衡量稅負(fù)高低的重要方面。譬如,我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率為 1.2%,但是計稅依據(jù)卻是房產(chǎn)原值的一定比例。例如北京市確定為房產(chǎn)原值的70%,則房產(chǎn)稅的稅負(fù)僅是房產(chǎn)原值的0.84%。
物業(yè)稅稅率計算方式
以下是稅率各個因素的計算方式。
一、房產(chǎn)稅的稅率算法:按照規(guī)定,房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的,稅率為 1.2%;從租計征的稅率為12%。
二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù):房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種:一是房產(chǎn)的計稅余值,二是房產(chǎn)租金收入。細(xì)分如下:
房產(chǎn)的計稅余值,按稅法規(guī)定,對于企業(yè)自用房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù),所謂房產(chǎn)的計稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額,這里所說的房產(chǎn)原值,是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定,在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的,均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
租金收入:按照規(guī)定,對于企業(yè)出租的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬,包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金,按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。
物業(yè)稅作為地方稅種,其本意是彌補(bǔ)地方公共財政的不足,然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品,政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益,這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此,要使得各方普遍支持物業(yè)稅,最重要的就是使地方公共財政透明高效,使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn),不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
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