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商品房交房

時間:2022-11-14
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1商品房交房條件   通常房地產開發企業交付預售住宅商品房,應當符合下列條件:   1、法定條件-建設工程經驗收合格;向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書;  ...

1商品房交房條件

    

    通常房地產開發企業交付預售住宅商品房,應當符合下列條件:  

       

    1、法定條件-建設工程經驗收合格;向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書;  

       

    《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。  

       

    商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛生間地面為1年;《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定,并寫在工程質量保證書中。  

       

    2、約定條件-達到預售合同約定的其它交付條件。  

       

    而根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定,建設工程竣工驗收又應當具備下列條件:  

       

    (一)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;  

       

    (二)有完整的技術檔案和施工管理資料;  

       

    (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;  

       

    (四)有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;  

       

    (五)有施工單位簽署的工程保修書。   

  

2商品房交房標準

    

    對于缺乏購房經驗的業主來說,不僅需要了解房屋本身的價格,還要在后期交房時關注交房有關知識。孰不知商品房交房是有一定的國家標準,這個標準囊括了很多方面,每一個細節業主都要足夠重視。  

       

    標準一:樓層空間高度標準  

       

    住宅層高不應高于2.80m。  

       

    臥室、起居室的凈高不應低于2.40m,其局部凈高不應低于2m。  

       

    利用坡屋頂內空間作臥室時,其一半面積的凈高不應低于2.10m,其余部分最低處高度不宜低于1.5m。  

       

    廚房的凈高不應低于2.20m,衛生間、廁所、貯藏室的凈高不應低于2m。  

       

    衛生間、廁所內采用蹲式大便器時,其蹲位處地面距上部存水彎的凈高不應低于1.90m。  

       

    以上談到的層高的國家標準只是層高的最低標準,如果購房合同中買賣雙方對層高另有約定(該約定必須高于國家標準,否則無效),則開發商交房時應當達到約定的標準。  

       

    標準二:容積率、綠化率  

       

    一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠化率應不低于30%。  

       

    標準三:房屋公攤面積標準  

       

    關于商品房的公攤面積,國家沒有相關規定,但按照《房產測量規范》規定:應當列入共有面積進行分攤的有:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。  因此,凡是上述設施齊全的,其分攤面積即相應較大。  

       

    標準四:室內空氣質量標準  

       

    國家規定民用建筑工程室內空氣質量主要控制指標如下:氡每立方米小于或等于200貝克;游離甲醛每立方米小于或等于0.08毫克;苯每立方米小于或等于0.09毫克;氨每立方米小于或等于0.2毫克;總揮發性有機物每立方米小于或等于0.5毫克。  

       

    標準五:面積誤差標準  

       

    根據建設部《商品房銷售管理辦法》,商品房的銷售面積與實際面積之差,不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。當事人應當在合同中載明,合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。  

  

3商品房交房法律規定

    

  根據我國《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理辦法》等相關規定,交房應具備如下要素:

    

  (一)房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

    

  (二)房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

    

  (三)住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的,可以分期驗收。

    

  (四)一個工程只有當土建、消防、電梯、燃氣、人防、規劃、環保等部分通過驗收合格,并經建設行政主管部門審核頒發《竣工驗收證書》以后才算是合格工程,才具備交付條件,也就是我們所說的“綜合驗收合格”,這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。

    

  (五)如果雙方約定的交付條件低于綜合驗收標準,則以綜合驗收為交付條件標準;如果雙方約定的交付條件高于綜合驗收標準,則以雙方的約定為交付條件標準。

  

4商品房交房注意事項

      1、按照開發商通知的時間辦理商品房交接手續  

         若商品房已經符合合同約定的交付條件,開發商應當在合同確定交付房屋的日期前書面通知買房人辦理交接手續。若開發商的通知書中已經明確了辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件,買房人應當按時辦理交接手續。買房人如果拒絕收房或未如期辦理交接手續,則必須承擔逾期交接的違約金。此外,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日期起將轉由買房人承擔。  

         2、辦理交接時應當要求開發商出示相關的證明文件  

         商品房交付時通常要符合下列條件:已取得建設工程規劃驗收合格證和房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料;已取得用于房屋權屬登記的房屋測繪成果;商品房上存在的權利瑕疵已消滅;商品房為住宅的,開發商還應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書(“兩書”)。買房人在進行商品房交接時,可以要求開發商出示合同中約定的證明文件。如果開發商拒不出示或者出示的證明文件不齊全,買房人則有權拒絕接受該商品房,并可要求開發商按照約定承擔遲延交付的責任。  

         3、及時書面催告開發商交付房屋  

         法律規定,如果開發商遲延交房,買房人主張解除購房合同必須先催告,催告后經過3個月開發商仍然不交房的,方可以退房。所以在辦理交接時,一旦開發商拒不出示相應的證明文件,買房人應當及時書面催告開發商交付房屋。其方法是:寫好書面催告交房通知函,交由開發商簽收(注意要求對方蓋章);或者用郵政特快專遞形式寄給開發商,在郵寄單據上注明所寄為催告交房通知函,并注意保存好回執以備查詢。  

         如果開發商在收到催告交房通知函后3個月仍然不能交房的,買房人可以要求退房,并可要求退還購房款,同時追究開發商的違約責任。  

         4、不要輕易接受房屋  

         有些買房人在辦理交接時,明知開發商沒有相應的證明文件,因為急于裝修入住,仍然接受房屋,此種行為在法律上被視為交付。此后,若買房人再以開發商長時間沒有出示相應證明文件要求解除合同,法院將不接受。  

         所以,實踐中,有些狡猾的開發商在辦理交接時,會要求買房人簽署房屋交接單。我們提醒買房人注意的是:在簽署這類文件時,一定要看清房屋交接單上的內容。如果買房人僅僅是為了領取鑰匙進行驗房,并不表示接受房屋的,應當在交接單上明確批注。  

         5、認真檢驗房屋有無嚴重質量問題  

         一般來說,房屋交付時,如果開發商已經取得建設工程規劃驗收合格證和房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料,則意味著房屋質量基本沒有什么問題。但因為現在的房屋竣工驗收主體已變更為開發商,這就可能導致通過竣工驗收的房屋并不符合驗收標準情況的發生。所以,買房人在交接房屋時,應當認真對房屋質量進行檢驗,若在驗房時發現輕微質量問題,可要求開發商進行整修。  

         6、發現質量問題及時委托專業檢測機構檢測  

         如果買房人在驗房時發現房屋存在嚴重質量問題,應當及時委托有市級以上檢測資質的省、市建筑工程質量檢測機構檢測。經檢測發現商品房主體結構質量確屬不合格的,或因商品房存在重大工程質量問題,嚴重影響正常使用的,買房人有權解除合同,同時要求開發商返還購房款,并承擔相應的違約責任。  

  

5日光燈鎮流器品牌

    

    日光燈鎮流器品牌推薦  

       

    1、飛利浦照明PHILIPS  

       

    飛利浦在1891年始創于荷蘭,是世界家居照明的領先者,也是世界領先的大功率LED制造商,同時也是最大的電子公司之一。在構筑未來的新型照明的應用和技術使用上,飛利浦位居領導地位,飛利浦照明事業部深入洞察人們對公共環境和私人空間的需求,致力于推出創新的、以最終用戶為導向的高效節能照明解決方案和應用產品。  

       

    2、雷士照明nvc  

       

    惠州雷士光電科技有限公司,是十大照明燈具/節能燈品牌。雷士自成立以來一直保持高速增長,通過自主研發體系,開展持續創新運動,為大眾提供高效節能、健康舒適的人工照明環境。被評為中國馳名商標,廣東省著名商標,廣東省名牌,中國500最具價值品牌等,也是國內商業照明行業龍頭企業,大型照明燈具與光源電氣企業,并于1010年香港聯交所主板上市,股票代號:02222。  

       

    3、歐司朗OSRAM  

       

    歐司朗(中國)照明有限公司始創于德國,現在是世界兩大光源制造商之一,也是全球最具創新能力的照明燈具公司之一。總部設在德國慕尼黑,是西門子全資子公司。作為全球最具創新能力的照明公司之一,歐司朗擁有多項世界領先的專利,眾多世界著名工程都選擇了歐司朗的照明產品和方案。歐司朗的照明產品多達5000多個品種,能夠充分滿足人們在工作、生活及特殊領域的多方面需求。  

  

6西蒙開關真假

    

    以下是辨別西蒙開關真假要點。  

       

           1.每個開關密封包裝上都有16位防偽數字串,可以在店里當場打800免費電話查詢,號碼800-820-5960  ,也可以在西蒙官方網站查詢。  

       

    2.零售品和工程品的區別:  零售品的模塊是白色的,而工程品是黑色的。從開關后面的顏色就可以判斷出來,很容易區分,  而且工程品的包裝上都有工程兩個字的。  

       

    3.市場上所謂“齊格西蒙”,“西蒙德”都是與西蒙沒有任何關系的產品。西蒙是西班牙品牌,中國生產基地在江蘇海安,營銷基地在上海。  

       

    4.所有在西蒙品牌上加前綴和后綴的行為都將遭到西蒙官方的侵權訴訟。  

       

    5.包裝為原始密封包裝。  

       

    6.西蒙區別其他品牌最大的優點——通體采用美國GE(通用電氣)公司的優質進口PC料(俗成防彈膠,學名聚碳酸脂,具有耐沖擊、抗老化、高阻燃性、高絕緣性的特點),不要用50系列的價格購買50G(西蒙工程專用,包裝袋后面注明工程專用,面板后面采用黑色Pa66加強尼龍(絕大多數開關均采用PC料面板+Pa66加強尼龍),抗壓、抗沖擊性能比PC料差。  

       

    7.現在有的超市也混有50G(工程系列),只不過多少而已。而且50與50G系列區別不僅僅在后座是不是黑的,面板材料也不一樣,50G某些產品在半年到一年會變黃。  

       

    8.西蒙區別其他品牌最大的優點——通體采用美國GE(通用電氣)公司的優質進口PC料(俗成防彈膠,學名聚碳酸脂,具有耐沖擊、抗老化、高阻燃性、高絕緣性的特點),不要用50系列的價格購買50G(西蒙工程專用,包裝袋后面注明工程專用,面板后面采用黑色Pa66加強尼龍(絕大多數開關均采用PC料面板+Pa66加強尼龍),抗壓、抗沖擊性能比PC料差)。  

  

7巖棉板技術參數

    

        巖棉板技術參數如下:

                               

檢驗項目

          

標準要求

          

測定值

                            

外觀

          

表面平整,無傷痕、污跡、破損

          

表面平整,未見傷痕、污跡、破損

                            

尺  寸

          

長  度  mm

          

1200+15  -3

          

1203

                            

寬  度  mm

          

600

          

600

                            

厚  度  mm

          

50+5  -3

          

51

                            

密  度  kg/m3

          

------

          

180

                            

渣球含量  %

(粒徑大于0.25  mm)

          

≤10

          

3.8

                            

燃燒性能

          

A級

          

A級

                            

纖維平均直徑  μm

          

≤7.0

          

4.3

                            

導熱系數W/(m  ·K)  (平均溫度25℃)

          

≤0.040

          

0.039

                            

憎水率 %

          

≥98.0

          

99.9

                            

抗拉強度 Kpa

          

≥7.5

          

15.2

                            

壓縮強度 Kpa

(10%變形)

          

≥40

          

77.6

                            

酸度系數

          

≥1.6

          

2.0

                       

8不銹鋼門安裝

    

安裝注意事項:

    

  由于泥砂漿及石灰的腐蝕性,安裝及裝修期敬請注意勿讓水泥漿附著在不銹板面上,如不小心濺上,請及時用清水沖洗。

    

單門的安裝及校正:

    

  1、所需工具及材料:沖擊鉆、鐵錘、鋼絲鉗、鉛垂、水平尺、膨脹螺栓M10×100、木片或硬紙片。

    

  2、測量門洞尺寸是否與門框相符,如果門洞尺寸偏大或者偏小,則應修整以能適應為準。

    

  3、把不銹鋼門扇取下,將門框放入門洞,用水平尺、鉛錘等工具檢查門框是否擺正放平,必要時加墊木片或硬紙片,在門框安裝孔中套畫孔位置記號,然后取下門框。

    

  4、用沖擊鉆在已做記號的墻上鉆孔,鉆孔時一定要平正,如有歪斜會直接影響裝門。

    

  5、將框放入門洞,裝膨脹螺栓,先預緊固中間螺栓,確定平正后再固定其余螺栓。

    

  6、把門扇套上門框,檢查開關是否靈活,門鎖位置是否準確,若有異常可作進一步調整。

    

  7、確認無其它問題后,將全部膨脹螺栓緊固,如有條件可將螺母與螺栓焊牢。

    

一框兩門的安裝及校正:

    

  1、所需工具及材料:沖擊鉆、鐵錘、鋼絲鉗、鉛垂、水平尺、水泥釘M10×80或膨脹螺栓M10×100、木片或硬紙片。

    

  2、把不銹鋼門扇取下,將門框放入門洞,用水平尺、鉛錘等工具檢查門框是否擺正放平,若不平正,用木片墊平整。

    

  3、先以內門鉸一側作基準邊,把門框加強筋上的安裝片旋轉至與門框垂直,然后將安裝片折彎用水泥釘或膨脹螺栓固定在墻上。

    

  4、將內不銹鋼門門扇套上門框,鎖上鎖,在確保平正的情況下,相繼把內門安裝片固定在墻上。

    

  5、用同樣的方法將柵欄門套上門框,固定好安裝片。

    

  6、檢查內門、柵欄門開關是否靈活,若有異常可塞木片進一步調整。

    

  7、在門框與墻之間縫隙處塞木片,使門框較為穩定,然后往門框內灌注水泥砂漿,待水泥砂漿凝固干燥后把門縫外木片取出方可使用門的功能。但在24小時內,應盡量減少開關門次數及力度。

  

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